Ratgeber
Immobilienfinanzierung verstehen: Kredit, Leistbarkeit und Zinsen
Die Finanzierung entscheidet häufig stärker über den Verlauf eines Immobilienkaufs als die Wahl des Objekts. Wer seine finanzielle Leistbarkeit realistisch einschätzt, die Finanzierungsbausteine versteht und strategisch über Zinsbindung und Tilgung entscheidet, schafft eine stabile Grundlage.
Auf einen Blick
- — Die monatliche Rate sollte 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
- — Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten ist sinnvoll.
- — Die Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren ist 2026 der Standard; kürzere Bindungen sind günstiger, aber risikoreicher.
- — KfW-Förderprogramme reduzieren die Kreditkosten in vielen Fällen spürbar.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Die einfachste Orientierung: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro entspricht das einer maximalen Rate von 1.400 Euro. Aus dieser Rate ergibt sich bei aktuellen Zinsen ein darstellbarer Kaufpreis.
Als zweite Orientierung dient die Faustregel "Kaufpreis maximal 100 Monatsnettogehälter". Ein Haushalt mit 4.000 Euro Nettoeinkommen pro Monat bewegt sich also bei einem Kaufpreis um 400.000 Euro in einem tragbaren Rahmen.
Die Bestandteile der Finanzierung
Eine typische Finanzierung besteht aus Eigenkapital, einem Hauptkredit bei einer Bank und gegebenenfalls Förderkrediten. Zusätzlich gibt es bei Bedarf Bausparverträge und Modernisierungskredite.
Das Eigenkapital deckt idealerweise mindestens die Kaufnebenkosten (9 bis 12 Prozent des Kaufpreises) plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und trägt ein höheres Risiko.
- — Eigenkapital: reduziert Kreditsumme und Zinssatz
- — Bankkredit: Hauptfinanzierungsbaustein, meist 50 bis 85 Prozent des Kaufpreises
- — KfW-Förderkredite: zinsgünstig, mit Zweckbindung (Effizienzhaus, Kauf, Modernisierung)
- — Bausparverträge: als Tilgungsersatz bei festem Zinssatz
Zinsbindung: Länge, Kosten, Risiko
Die Zinsbindung legt fest, für wie viele Jahre der vereinbarte Zinssatz gilt. Typisch sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindungen sind in der Regel teurer, bieten aber Planungssicherheit.
Die Entscheidung hängt vom Zinsumfeld und der persönlichen Risikoeinstellung ab. In einem niedrigen Zinsumfeld lohnen sich lange Bindungen. In einem hohen Zinsumfeld können kürzere Bindungen mit späterer Anschlussfinanzierung attraktiver sein. Wenn man die Zinssenkung innerhalb der Bindungsfrist erwartet.
Tilgung: wie schnell Sie entschulden
Die anfängliche Tilgung sollte bei 2 bis 3 Prozent liegen. Niedrigere Tilgungen (1 Prozent) führen dazu, dass der Kredit über 40 bis 50 Jahre läuft. Ein Rahmen, der selten wirtschaftlich sinnvoll ist.
Höhere Tilgungen von 3 bis 5 Prozent verkürzen die Kreditlaufzeit deutlich, erhöhen aber die monatliche Belastung. Sondertilgungsrechte (üblicherweise 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr) bieten Flexibilität ohne permanente Mehrbelastung.
Was ist mit der Anschlussfinanzierung?
Läuft die Zinsbindung aus, bevor der Kredit vollständig getilgt ist, braucht es eine Anschlussfinanzierung. Die Restschuld wird zu den dann aktuellen Zinskonditionen weiter finanziert. Hier liegt ein oft unterschätztes Risiko: Bei gestiegenen Zinsen kann die monatliche Rate erheblich steigen.
Ein Forward-Darlehen sichert die aktuellen Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus. Gegen einen Zinsaufschlag. Im Niedrigzinsumfeld oft eine sinnvolle Absicherung, im aktuellen Umfeld je nach Einschätzung der Zinsentwicklung.
Häufige Fragen